(株)ARK財産承継コンサルタンツ 業務内容

ONE STOP EYE CONSULTING!!

荒木達也税理士事務所及び株式会社ARK財産承継コンサルタンツは、税理士相続士不動産コンサルティングマスター1級FP技能士トータルライフコンサルタント証券外務員2種である一人のコンサルタントの視点で、財産の現状分析から、税務、相続、不動産、保険、資産運用等の総合的な財産承継コンサルティングを行います。

いかに大事な財産を次世代に理想的な形で継承していけるのか、お客様と一緒に悩み、考え、そして実践のお手伝いをさせていただきます。

そしてEYEの意味には、ただ単に財産を見るということだけではなく、家族の愛を何よりも大事に考えさせていただきたい。

そんな 「EYE≒愛」 の思いも込めさせていただいております。 


Ⅰ.相続・事業承継コンサルティング 

Ⅰ.相続発生前

相続財産調査・現状分析

1.金融資産(株式・投資信託・債券その他)
金融資産の現状の時価と先行きの見通しを分析し、期待運用利回りの見直しポートフォリオの見直しの提案(金額の大きい案件は提携先のFP会社との共同対応)

 

2.不動産(土地・建物)
土地の役所調査・現地調査・時価調査を行ったうえで、自宅等の残す土地・土地活用等の収益用の土地・納税用の土地・売れるときに売ってしまう土地に整理します。そのうえで、それぞれの目的に沿った活用を推進していきます。土地活用の提案、不動産売却査定、借地の整理等のお手伝いをさせていただきます。

 

3.生命保険金
生命保険金の加入状況を確認し、将来の納税資金や代償分割資金や親族の寄与分充当用資金、さらには法人における退職金の準備やリスクマネジメントの保険金の準備についてご提案させていただきます。 

 

4.債務
借入額や返済計画を確認させていただきます。キャッシュフロー上、早期の返済が可能であり、将来の相続税の計算上も影響が出ないようであれば、早期返済のご提案等をさせていただきます。

相続・事業承継対策

1.相続人の確認
戸籍の取得によって相続人を確認しておきます。原戸籍を取得することによって先代、先々代、さらにはその前に遡ったご自身のルーツともいうべき祖先の足跡が確認できます。ぜひ、相続人の確定がてら、ご自身のルーツを探ってみるのもいいかもしれません。

 

2.相続財産の確認
現状における相続税の対象となる財産を確認させていただきます。不動産については固定資産税の課税明細書さらには固定資産税評価証明の名寄せ等で確認させていただきます。現預金については、当面、想定額で把握させていただきます。有価証券や生命保険は証書等で確認させていただきます。親から子への生前贈与で子どもに黙って子どもの預金通帳にお金を移していた場合、場合によっては、名義預金という名目で相続財産とみなされる場合がありますので注意が必要です。また、一定の同じ時期に一定の決まった金額を何年にもわたって同一人に贈与をした場合には連年贈与とみなされ何年にもわたって贈与した全額が一年で贈与したとみなされて課税される場合がありますので注意が必要です。この段階では贈与の確認は任意とさせていただきます。

 

3.相続税額シミュレーション
相続税がかかるのか、かからないのか、かかるとしたらどの程度の負担額となるのか、また、その納税資金の準備をどうするか、金融資産で補えるのか、土地の一部を売却しなければならいのか、将来の相続に向けての相続対策を考えるうえで、第一に確認したい項目です。上記2の相続財産の確認後にリストアップされた財産の評価の計算をして求めます。


4.遺産分割対策
①土地の実勢相場の算定
土地の相続税の評価額は、あくまで税金計算のための評価額です。遺産分割においては、現預金・有価証券・不動産を分割するときは不動産を実勢相場で評価しないと相続人間の合意を得るのは難しくなることがあります。遺産分割の現場では不動産の評価を巡って争うことは多々、生じています。この時期で、不動産の実勢相場を、一旦は押さえておきましょう。

 

②相続人間の分割検討
相続財産の実勢相場での評価額をもとに考えていただくのがよろしいと思います。誰にいくら残してあげたいかをお聞かせいただけるのでしたら、遺産分割案をご提示させていただきます。ご自身と奥様でしか決められない事項ですから、円満な相続となれるように、よくお考えになって決めてください。生前贈与した分は特別受益として相続時の遺産分割の相続財産に加算して法定相続分を定めることとなりますので注意が必要です。遺留分にも注意が必要です。

 

③遺言書の作成
遺産分割の方針が決まりましたら、そのお思いを円滑に推進できるように遺言書を遺しておくことをお奨めします。遺言書は主に、「自筆証書遺言」か「公正証書遺言」で作成される方がほとんどです。効力の安心感からは「公正証書遺言」がお奨めです。多少の出費は伴いますが公証人に口頭で希望を伝えれば遺言書が出来上がりますので、作成の負担は少ないでしょう。円満な相続のためには、付言事項を遺しておくのも有効です。なぜ、この内容の遺言なのかその思いを遺されておくこともお奨めします。


④不動産の分割
不動産の分割をする場合、相続人間の共有持分での分割はご法度です。2世代、3世代後に共有者が数十人となることも予想され、売ることも貸すこともできない身動きの取れない不動産となってしまいます。いま、問題となっている空き家の一部は、まさに共有分割の賜物です。ただし相続発生後に納税用に売却する不動産については相続人の納税額に準じた共有持分で分割したほうがよろしいでしょう。不動産でも収益物件の場合は相続時の価値から10年後20年後の価値が大きく変動するときがあります。不動産の分割を考えるときは10年後、20年後、さらにはその先を見据えて検討してみましょう。

 

⑤生命保険の活用
代償分割、納税資金、節税対策、事業承継対策等、生命保険金は相続対策には欠かせないものです。必要な保障額がいくらかは相続財産の全体の現状分析を行って、相続税のシミュレーションを行って初めて分かるものです。この程度、加入しておきましょうで加入するのは控えましょう。また、よく面倒をみてくれる長男のお嫁さんに何か遺してあげたい、遺言書に書くのは抵抗がある、といったような場合、生命保険金の受取人を長男のお嫁さんにした終身保険に加入しておけばその保険金はお嫁さんの固有の財産として遺産分割に関係なく遺してあげられます。生命保険を最大限、相続対策に活用すべきでしょう。


5.納税対策
原則は、申告期限までに金銭での納付です。申告期限までに金銭によって納付できない事由がある場合には延納(5年~20年)、延納によっても金銭で納付することが困難な事由がある場合には物納という納付方法があります。延納は相続財産を減らすことなく毎年払いで支払っていけますが金利がかかるというデメリットと何年もの間延納税額を支払い続けることができるのかというリスクがあります。物納は物納財産を引き取る要件が厳しくなってきておりその要件を満たすコスト(確定測量による境界確定等)もかかり、万が一、土壌に汚染されている土地の場合、物納撤回ということもあり得ます。万が一の場合生命保険で納付できる手当ができるのか、相続財産のうち一部の不動産を売却して納付に充てるのか、さらに納付に充てる不動産をどれにするのか、延納の申請を行って支払い続けることは可能なのか、物納財産に充てる適当な財産があるのか、等を検討して納税方法の案をご提案させていただきます。納税の方法が決まりましたら、相続に向けて粛々と準備を進めていきます。

 

6.節税対策
①相続税の特例の活用(配偶屋の税額軽減・小規模宅地等の特例等)
相続税には税負担額を軽減できる特例がいくつかあります。例えば、配偶者の税額軽減、これは配偶者の財産形成への寄与分や相続後の生活資金を考慮して設けられたものです。その他、租税特別措置法で小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例や農地・非上場株式の納税猶予等の特例規定があります。この特例は、住むためのもの、相続人の事業に必要なもの等、は特別に税額を少なくしてくれる規定です。この規定には一つの制限があります。遺産分割が完了していない財産には適用されないことです。すなわち、相続税の期限内申告の期限である10月以内(相続の流れ参照)に遺産分割が完了しないと受けられないことになります。もっとも、申告期限から3年以内に分割されれば適用となり更生の請求で還付を受けることができます(納税猶予は申告期限を過ぎると不可)。節税対策ばかり考えていて遺産分割の対策を疎かにして未分割のまま申告期限を迎えてしまうのは本末転倒です。まずは、遺産分割対策をきっちり準備しておくことが節税につながってくるわけです。他、小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例には細かな規定がありますので受けられるか否かの適用要件についても確認させていただきます。


②生前贈与
相続の発生前に生前贈与をして財産移転を済ましておく方法です。暦年贈与相続時精算課税の2種の贈与形態がありますが、長期であれば暦年贈与でこつこつと財産の移転を行った方が効果の高い贈与となります。その他、租税特別措置法で時限立法として「住宅取得資金の贈与税の非課税」や「教育資金の一括贈与の非課税」・「結婚・子育て資金の一括贈与の非課税」などが、ありますので生前贈与上手に利用して親から子への生前の財産移転を図れるご提案をさせていただきます。(名義預金連年贈与には細心の注意を図らさせていただきます。)

 

③資産移転による評価減(自宅やアパートの建築等)
現金に余裕があるときは、その現金で自宅を建て替えるだけで相続税の評価額は下がることになります。
それは建物の相続税評価額が固定資産税評価額であり、固定資産税評価額は建築資金の60~50%で評価されるからです。現金5000万円かけて自宅を建替えると相続税の評価額は3000万円~2500万円になるわけです。これがアパートの場合は建物の評価はさらに借家権相当分の30%分が減額されます。上記の例で言うと5000万円×60%×1-0.3≒2100万円の評価となります。一時、はやったタワーマンションはこの建物購入対価と固定資産税評価額との乖離が大きく節税のために購入する人が多かったわけです。なお、現金がないかたは借入をおこします。借入金の残債相当額が相続税の評価額から差し引かれますから同様の効果を産むわけです。相続税の評価額を下げることばかり考え安易にアパートを建てて借金する。アパートが老朽化したのちに空室が増えて借金を返済できずに、結果、すべての相続財産を無くしてしまうということもありますので、くれぐれも事業性重視で取り組んでください、弊社では事業性に問題のない土地活用を不動産コンサルティングマスターの視点からご提案させていただき、さらに、資産全体を見据えての節税効果とキャッシュフローを検証メリットとリスク分析をご提示させていただきます。

 

④法人設立・節税商品
個人の所得が数千万円単位になった場合、法人を設立し法人に所得の一部の事業を移管し所得分散をおこなうことで税率の低減、さらには親族を社員にすることで給与所得控除の部分が節税されることとなります。弊社では法人設立による節税効果、将来の相続税への効果、等を分かりやすい資料でご説明させていただきます。法人設立後は、分散された所得を年に一度は合算し、全体としてどのような財務状況であるか損益収支であったかのご報告をさせていただきます。法人を設立しただけでは本来の節税効果や全体としての状況が分かりにくく定期的に連結して確認する必要があります。オペレーティングリース等の節税商品は課税の繰り延べを狙った商品が多く、確かに、目先の税負担を無くす効果はあるのですが、結局は何年後かに納税が待っていることとなります。そうなりますと、延々と課税の繰り延べを続けていかなければなりません。将来のキャッシュフローを検証したうえでのメリットとリスク分析をご提示させていただきます。法人契約の生命保険等につきましても同様に将来のキャッシュフローの検証を行いながら一番メリットの高そうな商品を選択していくつかのご提案をさせていただきます。


⑤土地・建物の評価
土地の評価につきましては役所の調査と現地の調査を綿密に行うことにより、広大地、セットバック、がけ地、接道義務違反、異臭、忌地等の減額要素は見逃さずに評価させていただきます。特に、広大地の評価につきましては細かい適用の要件が定められており、かつ、要件に合致するか否かの明確な具体的な規定があるわけでもなくその判断には建築基準法や都市計画法を熟知したうえでの開発行為の想定を行い戦略的な決断が必要です。最大限、評価の下がる規定の適用を見逃すことなく評価することが重要です。

7.事業承継対策
円滑な事業承継のため、タックスプランによる財務強化や事業承継に有効な株価対策、不動産や生命保険を活用した対策をご提案いたします。

〇株価の評価、将来の株価の予測

〇自社株対策(売買・贈与)

〇生命保険を使った株価対策・退職金準備

〇納税猶予(贈与・相続)

〇後継者問題

Ⅱ.不動産コンサルティング

税理士事務所と一体化した不動産コンサルティングですので、税務面資金収支チェックしながら、クライアント様にとって一番の有効な対策をご提案させていただきます。

1.不動産現状分析

ご所有不動産の全ての現地調査役所調査並びに市場調査を行い、道路や法令上の問題点や特色を把握します。賃貸不動産はその収支状況から将来の見通し、未活用不動産は活用の可能性を調査したうえで各種ご提案の基礎とさせていただきます。

この不動産の現状分析が、将来の相続に向けて、不動産をどのように活用していくのか、または処分していくのか、または組み替えていくのか、等の判断をするうえで、最も重要な判断材料となるものです。

よりよい相続対策の立案のためには、よりよい不動産の現状分析が不可欠です。

弊社におきましては、提携先の財産コンサルタント会社や提携先ハウスメーカー等とコワークを組んで、よりよい現状分析をご提供させていただきます         

2.不動産の用途別分類

上記不動産現状分析と相続税のシミュレーション(荒木達也税理士事務所作成)を基礎として、不動産を居住用不動産、収益用不動産、納税用に駐車場等にしておく不動産、売却出来るときに売却してしまう不動産、等に分類し、相続・事業承継に向けての不動産対策に繋げていきます。

3.不動産対策の立案

遺産分割と相続税納付の方法を考えながら、さらに相続税の節税効果も果たせる下記の不動産対策を考えていきます。節税を第一に考えた対策は遺産分割や相続税の納付に支障をきたしてしまうケースが見受けられますので注意が必要です。

※不動産対策・・・土地活用(貸家建築、定期借地、駐車場、駐輪場、貸地、太陽光発電、等)、不動産売却(査定から販売支援まで)、不動産組換(住宅適地から商業敵地へ)、借地関係の整理、等     

4.不動産対策の実行支援

上記の不動産対策の実行のための土地活用のご提案不動産売却不動産組替え借地関係の整理、等の不動産対策の実行のお手伝いを、不動産コンサルティングマスターとして対応させていただきます。その他、道路に問題のある土地、立退き等、問題のある不動産の解決についてのご相談も承ります。

Ⅲ.相続不動産売却サポート

相続税の納税のために不動産を売却する場合、売却のサポートをさせていただきます。

いくつかの購入者の候補に競わせながら高値売却を目指します。売却につきましては提携先の不動産取引に定評のある財産コンサルタント会社と共同して対応いたします。

Ⅳ.生命保険活用

相続や事業承継には、生命保険を使った必要資金の準備不可欠です。クライアント様ごとの異なる条件に応じて最適となる生命保険活用のご相談をさせていただきます。

Ⅴ.資産活用 

金融資産の現状分析のもと、クライアント様のご希望をお伺いさせていただき、そのリスクの大小についてのご説明をさせていただきます。高い運用効果の期待できる商品は高いリスクが潜在しています。資産活用は、その効果の予測とそのリスクを測ることがとても重要です。


Ⅵ.終活 

1.成年後見・任意後見

2.民事(家族)信託

将来の認知に備えて生前に親族に生活費等を渡すのに有効です。また、遺言書の代わりとして特定の人への財産移転も可能となります。まだまだ、一般的には広まっておらず使い勝手の問題はありそうですが検討の余地は大きい制度ですので、ご提案の一つとさせていただきます。

3.終末医療・終の棲家

4.エンディングノート

以上の終活についてのご相談も承っております。

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